전월세 전환율 계산 — 보증금을 월세로 바꾸면 얼마인가

전환율은 보증금을 1년 동안 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율입니다. 보증금 차액에 전환율을 곱하면 1년치 월세가 나오고, 12로 나누면 한 달치입니다.

반대로 월세를 전세로 환산할 때는 월세 × 12 ÷ 전환율에 월세 보증금을 더합니다. 두 방향 모두 같은 식을 뒤집은 것입니다.

주택임대차보호법은 기존 계약을 전세에서 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 전환율에 상한을 두고 있습니다. 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 이율을 더한 값과, 법에서 정한 비율 중 낮은 쪽입니다.

다만 이 상한은 계약 기간 중 전환이나 갱신 시 전환에 적용되는 것이고, 새로 맺는 신규 계약에는 강제되지 않습니다. 신규 계약의 전환율은 시장에서 정해집니다.

실제 시장 전환율은 지역과 주택 유형에 따라 다릅니다. 한국부동산원이 지역별 전월세 전환율 통계를 공표하므로, 협상 전에 해당 지역 수치를 확인하면 근거를 갖고 말할 수 있습니다.

판단 기준은 단순합니다. 전환율이 내가 그 돈을 굴려서 얻을 수 있는 수익률보다 높으면 전세가, 낮으면 월세가 유리합니다.

전환율 5%인데 예금 금리가 3%라면, 보증금 2억을 은행에 넣어 연 600만원을 버는 대신 월세로 연 1,000만원을 내는 셈이라 전세가 낫습니다. 반대로 전환율이 3%인데 안전하게 4%를 얻을 수 있다면 월세가 유리합니다.

전세자금대출을 쓴다면 대출금리와 전환율을 비교합니다. 대출금리가 전환율보다 낮으면 대출을 끼고 전세로 가는 쪽이 총 주거비가 적습니다.

집주인이 제시한 조건을 전환율로 역산해 보면 그 제안이 시세보다 유리한지 바로 드러납니다. 월세 × 12 ÷ (전세금 - 보증금) × 100이 적용된 전환율입니다.

예를 들어 전세 3억짜리를 보증금 1억에 월세 100만원으로 제안했다면, 1,200만원 ÷ 2억 = 6%입니다. 해당 지역 평균 전환율이 4%대라면 근거를 갖고 조정을 요구할 수 있습니다.

계약갱신요구권을 쓰는 경우 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 전세를 월세로 돌리면서 사실상 인상 효과를 내려는 제안인지도 함께 따져 보세요.