원리금균등과 원금균등, 무엇이 유리한가

이자는 언제나 남은 원금에 붙습니다. 원금을 빨리 줄이면 이자가 줄어드는 것이 두 방식의 차이를 만드는 유일한 원리입니다.

원금균등은 원금을 처음부터 일정하게 크게 갚아 나가므로 남은 원금이 빨리 줄고, 그만큼 이자 총액이 적습니다. 대신 첫 달 상환액이 가장 크고 매달 조금씩 줄어듭니다.

원리금균등은 매달 총액을 맞추기 위해 초반에 원금을 적게 갚습니다. 남은 원금이 천천히 줄어 이자를 더 내지만, 매달 나가는 돈이 일정해 가계 계획을 세우기 쉽습니다.

매달 같은 금액을 내면서 만기에 원금이 정확히 0이 되도록 역산한 값입니다. 월이자율을 r, 총 회차를 n이라 하면 월 상환액은 원금 × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ - 1)로 계산합니다.

월이자율은 연이자율을 12로 나눈 값입니다. 연 4%면 월 0.3333%입니다. 지수 계산이 들어가 손으로 풀기는 어려워 계산기를 쓰는 편이 정확합니다.

이 식에서 알 수 있는 것은 기간을 늘리면 월 상환액은 줄지만 총이자는 늘어난다는 점입니다. 30년과 40년 만기를 비교하면 월 부담은 눈에 띄게 줄어도 총이자는 크게 불어납니다.

거치기간은 원금은 갚지 않고 이자만 내는 기간입니다. 당장의 상환 부담이 크게 줄어 매력적으로 보입니다.

그러나 거치기간에는 원금이 전혀 줄지 않습니다. 거치가 끝난 뒤 남은 기간에 같은 원금을 갚아야 하므로 월 상환액이 크게 올라가고, 그동안 낸 이자만큼 총 부담이 늘어납니다.

소득이 곧 늘어날 것이 확실하거나 단기간에 매각·상환할 계획이 있는 경우가 아니라면, 거치 없이 처음부터 원금을 갚아 나가는 편이 총액 기준으로 유리합니다.

고정금리는 만기까지 금리가 그대로라 상환액을 예측할 수 있습니다. 변동금리는 기준금리에 연동되어 오르내리며, 대체로 초기 금리가 고정금리보다 낮습니다.

금리가 오를 것으로 보면 고정금리가, 내릴 것으로 보면 변동금리가 유리합니다. 다만 예측은 빗나가기 마련이라 상환 여력이 빠듯하다면 예측 가능성이 높은 고정금리가 안전합니다.

중도상환수수료는 보통 대출 실행 후 3년 이내에 붙습니다. 상환금액 × 요율 × (잔존기간 ÷ 대출기간)이 표준 산식이라, 시간이 지날수록 줄어듭니다. 갈아타기를 검토할 때는 이 비용까지 넣어 비교해야 합니다.